任泽平:都会生长潜力排名 珠中江望成万万级都市

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导读

  我们提出了业内广为接纳的规范剖析框架:“房地产暂时看生齿、中期看土地、短期看金融”。

  以后中国城镇化正步入都会群都市圈时代,房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新开展阶段,房地产长效机制放慢构建、“一城一策”推行,都会开展潜力差异弘大,都会钻研变得尤为主要。

  本课题是我们历经一年多对经典框架的细化与量化,在后期60多个目的、逾越10万条数据根底上筛出27个目的、约5万条数据,以此树立多维度、多条理、可验证的都会开展潜力基础面+市局势评价模子,对天下除三沙市外的336个地级行政单元的开展潜力制止客观排名。

  本钻研关于看法都会开展潜力、政府构建长效机制、促进房地产市场颠簸安康开展、住民安身立命、企业投资决议等具有参考价值。

  

摘要

  

钻研配景与剖析框架:房地产市场进入总量平衡、区域分化的都会群时代。1)配景:房地产进入新周期,都会开展进入都会群都市圈时代。

中国20-50岁生齿于2013年见顶,存量住房套户比近1.1和房地产长效机制放慢构建,标志着中国房地产市场告别高增加阶段,进入高质量开展的新时代新周期。在中暂时,城镇化、寓居改善、都会更新三大盈利将支持中国房地产市场未来颠簸开展。从区域看,中国进入都会群都市圈时代,区域分化突出,都会开展潜力差异弘大,都会钻研价值愈加凸显。

2)剖析框架:基础面剖析趋向,市局势剖析机缘。

基础面剖析是都会开展潜力研判的中央,要害在于研判生齿,逻辑链条是:人随工业走,工业决议都会兴衰,规模经济和交通资本等区位要素决议工业计划。我们在基础面关注需求侧的生齿现状、生齿潜力和生齿购置才气,以及供应侧的住房存量及土地财政依赖度,共触及23个目的。在市局势,用房价周期、需求透支率、库存去化、地价房价比等摇动较大的4个短期目的研判都会市场热度,以在基础面剖析根底上判别进入机缘。依据历史数据回测,准确度为75%。

  

基础面:2019年中国都会开展潜力排名。1)榜单概览:2019年深北上广稳居中暂时开展潜力榜单前4名,二线都会中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十

;东部地域有32座都会进入前50名,长三角、珠三角地域体现尤其突出;西南地域有超八成都会位于200名之后。百强都会以天下13%的土地,集聚50%的生齿,发现73%的GDP,占天下商品住宅销量的62%。

2)生齿现状:生齿继续向大都会集聚,中西部中央都会崛起。

从区域层面看,以后生齿回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份生齿再集聚并存,京沪津苏黑吉辽生齿增加低迷甚至负增加。从分线都会看,生齿继续向一二线大都会流入,三线都会全域流入流出基础平衡,四线都会继续流出。从重点都会看,深圳、广州、杭州常住生齿大幅增加,西安、成都、长沙等中西部中央都会日益崛起,北京、上海、天津、苏州、无锡等东部都会生齿增加放缓。